針對 112 年 2 月 8 日新修正之《租賃住宅市場發展及管理條例》，修法重點整理如下：
- 適用消保法加重房東責任：包括無過失責任、契約條款限制。
- 定型化契約條款嚴格規範：違規將面臨處罰。
- 公證租約與報稅：確保合法權益。
- 不定期限租賃風險高：建議避免，確保契約續約明確。
實際又有哪些細節呢？又有哪些風險需要注意呢？後續將一一為您介紹。
法律只保護懂法之人，法律的適用往往對懂法者有利。因此，作為房東，需要掌握租賃相關法律修正與規範，避免因不知而承受不必要的風險。
一、幫助房東了解法律風險
針對 112 年 2 月 8 日新修正之《租賃住宅市場發展及管理條例》（下稱租賃專法），我們將討論以下主題：
- 如何運用法律保障自身權益
- 增進租賃相關法律知識，成為懂法之人
- 提供具體案例與操作經驗
二、新修正租賃專法的適用與影響
- 消費者保護法的適用：即使是個人房東，若租賃契約符合「消費關係」，亦需適用《消費者保護法》，加重房東的法律責任。
- 無過失責任：出租房屋發生事故時，房東即使無過失亦需承擔責任，建議購買相關保險以分擔風險。
- 審閱期間與定型化契約：房東需提供承租人合理的審閱契約時間，並使用符合規範的定型化契約，以免受罰。
三、租賃契約應記載與不得記載事項
在定型化契約中，房東應注意以下禁止事項：
- 不得排除承租人申報租賃支出或禁止遷入戶籍。
- 稅捐增加不可轉嫁於承租人，不可免除房東的瑕疵擔保責任。
- 通知方式需以書面進行，不得僅以口頭或電話。
違反上述條款的後果：
- 可能面臨罰款與無效的法律效力，建議房東遵循行政院公告的最新定型化契約條款。
四、房東的常見疑難雜症
- 是否需要報稅：建議房東誠實報稅，避免承租人檢舉，逃漏稅可能影響個人信用甚至留下刑事記錄。
- 是否需要公證：公證的租賃契約具備法律保障，租約期滿後可直接聲請強制執行，無需提起訴訟。
- 如何追討租金：可透過「本票裁定」、「支付命令」或「民事訴訟」等方式維權。若無本票，則聲請支付命令或提起民事訴訟。
- 如何驅離承租人：若租約有公證，期滿後可直接聲請強制執行；無公證則需透過訴訟。
- 不定期限租賃的風險：一旦進入不定期限租賃，房東收回房屋的條件受限（如欠租滿 2 個月或房東自住需求）。
五、常見問題
- 租賃契約的審閱期：根據內政部規定，需給予合理審閱期。
- 車位出租的法律適用：同樣適用民法租賃篇。
- 防範無過失責任建議：建議購買保險分擔風險，特別是天災等不可抗事件。
- 不定期限租賃的判定：租約期滿後，若房東未即時表示反對，可能進入不定期限租賃狀態，需謹慎管理租賃期間。
結論
針對 112 年 2 月 8 日新修正之租賃專法：
- 適用消保法加重房東責任：包括無過失責任、契約條款限制。
- 定型化契約條款嚴格規範：違規將面臨處罰。
- 公證租約與報稅：確保合法權益。
- 不定期限租賃風險高：建議避免，確保契約續約明確。
參考法條
《租賃專法》第 5 條
- 詳細說明租賃契約應約定與不得約定事項，違規者無效。
《租賃專法》第 10 條
- 出租人得在特定情形下提前終止租賃契約，並須遵守通知期限。
《消費者保護法》第 7 條
- 企業經營者需確保商品與服務安全，若違反規定，需負擔連帶賠償責任。
如果您是房東，希望能降低租賃的風險，避免法律糾紛，建議尋求律師協助。預約諮詢專線：02-2391-8086。成鼎律師事務所，致電即可預約律師諮詢。
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