貸款利率不開心，可以解除契約嗎？這次的【大鬍子律師專欄】由戴家旭律師為大家說明，持分房屋面臨的風險以及民法的解除權該如何適用！

持分土地貸款利率不公平？揭密解約困境（文：戴家旭律師、楊哲睿律師）

一、案例事實

老王因為已經到了退休年齡，非常期待搬回南投老家享受愜意的退休生活，老王剛好看上了一間南投的農舍，在房仲幫忙下，開心的與地主簽下買賣契約，同時也付了50萬的履約保證金。

這間農舍的狀況是這樣，建物的面積為150坪，老王持分為1分之1（老王單獨所有），土地的面積則為2000坪，老王的持分為10分之1（老王與另外9個人共有）。如果以土地的全部面積乘以老王的持分10分之1，老王買到土地相當於200坪，大於建物的面積150坪，老王認為土地換算的坪數是足夠的，也沒有特別在意，沒想到魔鬼藏在細節裡，老王後來跟銀行貸款時就出現了問題。

平常貸款購屋時，貸款的年利率大約都是1~2%左右，沒想到這間南投農舍的貸款年利率竟然要4%，而且還是機動利率，將來利率調整後可能還會更高，老王聽完差點吐血，貸款利率這麼高，等於要把退休金、老本幾乎都賠進去，那還不如繼續住在台北就好。

老王無奈之下，決定先找戴家旭律師諮詢，看看到底該怎麼處理比較好。

二、持分房屋的風險與民法解約權

戴家旭律師先和老王說明，因為這種持分的土地在處理上比較複雜，所以銀行在評估這類型案件時，貸款利率才會訂的比較高。例如共有人在出售持分的時候，都還要先通知其他共有人要不要行使「優先購買權」，主張與買方相同條件來優先承買。另外，如果屋主沒有和其他土地共有人約定好「分管契約」，將來也有可能面臨被提告「拆屋還地訴訟」。基於這些因素考量，銀行才會核定這個南投農舍的貸款利率這麼高。

明白貸款利率為什麼會這麼高之後，老王接著詢問戴家旭律師，這個案子還有沒有辦法解約？

戴家旭律師說明，民法規定的解約權不外乎兩種，分別是「法定解約權」和「意定解約權」，法定解約權是「法律規定」的解約權，例如買到海砂屋，可以依照民法規定主張不完全給付來解除契約。意定解約權則是契約內「雙方約定」在特定條件下可以無條件解約，例如在房屋買賣契約經常會看到，契約約定買方如果無法向銀行貸到特定成數的貸款，就可以無條件解約。

因此，若擔心貸款的利率太高，記得簽約時要在契約內特別約定，例如若買方向臺灣銀行申請之貸款利率高於3%時，買方即可無條件解除契約。

三、老王的三個選項

由於老王與地主地的買賣契約沒有約定意定解約權，也找不到符合法定解約權的事由，因此戴家旭律師告訴老王想要主張解約會很困難（律師說很困難，其實就是辦不到的意思，因為律師通常不會把話說太滿），這也就是我們常說的：「沒簽約前，不想簽約的人最大；簽約後，不想解約的人最大」。

最後戴家旭律師替老王進行沙盤推演，告訴老王大致有三個選項，第一個是打官司要求解約，但是難度會非常高，很有可能會花了很多錢但最後還是慘敗；第二個是認賠殺出，賠償已經付的50萬元斷尾求生，雖然50萬元也不少，但至少不必負擔高額的房貸利息；第三個則是把洗到一半的頭洗完，把南投農舍買下來，完成回南投老家退休心願，但同時必須要負擔高額的房貸利率。

聽完戴家旭律師的分析，如果你是老王，你會怎麼選擇呢？

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