房子租約到期房客死都不搬走，房東該怎麼辦？可以破門而入嗎？這次的【成鼎好好讀】由洪宗暉律師給各位房東小提醒，千萬不要因為遇到糟糕的房客而惹上麻煩。

       房價居高不下，租賃市場依舊很熱，但所有房東們都有個很關心的問題，就是：如果房屋租期屆滿或租賃雙方合意終止（或解除）契約後，房東卻找不到房客做點交，藉以解除房客對房屋之占有狀態，房東這時候應該怎麼辦呢？房東可否開鎖進入出租的房屋中？萬一裡面被放置危險物品或違法物品怎麼辦？如果屋內需要修繕又該如何？而且想要盡快再出租。但是這些行為是合法的嗎？

　　房東們，你們的擔憂是正確的！如果房東未經房客同意就直接開鎖進入出租的房屋中，之後很可能就會被該名房客提告刑法第306條第1項的侵入住居罪，此觀台灣台北地方法院104年度上易字第210號判決：「雙方已經合意解除051室房間租賃契約，告訴人李國颯需於民國（下同）103年1月30日搬離051室房間，惟被告僅取得對於告訴人李國颯之租賃物即051室房間返還請求權…若承租人即告訴人李國颯拒不返還，就此民事糾紛，應本於契約及民事法律規定，起訴請求法院依法判決，並於取得執行名義後，聲請法院強制執行，除有民法第151條規定，為保護自己權利，不及受法院或其他有關機關援助，得對於他人之自由或財產施以拘束、押收或毀損要件下得自力救濟外，法律尚不容私人以強制手段介入，自行實現權利內容，否則法律規範、設置之程序毋寧形同虛設…被告前後二次無故侵入告訴人李國颯所在之051室房間，均已該當刑法第306條第1項妨害他人住居自由罪之犯罪構成要件…」，以及台灣新北地方法院104年度易字第1796號判決：「縱令被告廖嘉和為本件房屋之所有權人，且與告訴人協商之搬遷期限已屆滿，而告訴人猶未遷出本件房屋，然法律既另有規定行使其權利之正當方法，除有符合民法第151條所規定自助行為之情形外，尚難僅因被告廖嘉和係本件房屋之所有權人，而認其得自由進出現有人居住之本件房屋。況被告廖嘉和於案發前3日之103年9月12日，方因本件租賃糾紛，經員警告知應循法律途徑解決，故其應知未獲法院判決執行交付前，不得未經告訴人之同意，擅自侵入本件房屋，至為灼然…廖嘉和共同無故侵入他人住宅，處拘役20日，…廖凱蓁共同無故侵入他人住宅，處拘役30日」等旨即明。

　　對於房東們提出的疑問，最安全的解決方式就如同台灣台北地方法院104年度上易字第210號、台灣新北地方法院104年度易字第1796號等判決所述，房東在租賃契約未經公證的情況下[1]，可以根據民法租賃返還請求權與所有物返還請求權等規定[2]，向民事法庭對房客起訴請求返還房屋。但打官司曠日廢時，如果房東與房客間的租賃契約，簽約時間是在107年6月27日以後[3]，房東就可以依據租賃住宅市場發展及管理條例第12條規定[4]，定相當期限催告房客進行點交，如果房客於期限內仍拒不會同點交，則視為租賃雙方完成點交。點交後若房客於租屋處尚遺有物品，此時除了租賃雙方另有約定外，經房東再定相當期限對房客催告取回，而房客仍置之不理時，即視為房客拋棄其物品所有權，處理該等物品所需費用，房東得自房客的押金中直接扣除；如有不足，房東也可以請求房客給付。