項次

情況態樣

法官的話

白話文

1

租約到期或雙方合意終止（或解除）租約後，房東是否可在未經房客同意下，直接開門進入租屋處？

台灣台北地方法院104年度上易字第210號判決：「雙方已經合意解除051室房間租賃契約，告訴人李國颯需於103年1月30日搬離051室房間，惟被告僅取得對於告訴人李國颯之租賃物即051室房間返還請求權…若承租人即告訴人李國颯拒不返還，就此民事糾紛，應本於契約及民事法律規定，起訴請求法院依法判決，並於取得執行名義後，聲請法院強制執行，除有民法第151條規定，為保護自己權利，不及受法院或其他有關機關援助，得對於他人之自由或財產施以拘束、押收或毀損要件下得自力救濟外，法律尚不容私人以強制手段介入，自行實現權利內容，否則法律規範、設置之程序毋寧形同虛設…被告前後二次無故侵入告訴人李國颯所在之051室房間，均已該當刑法第306條第1項妨害他人住居自由罪之犯罪構成要件…」。

租賃糾紛不允許私力救濟，如果房客拒不依約搬遷，房東只能向民事法院提告請求返還房屋，待勝訴後再聲請強制執行。

2

房東未經房客同意，逕自進入租屋處拆卸門窗與燈泡，是否構成刑法第306條之侵入住居罪？

台灣台北地方法院104年度上易字第210號判決：「按刑法第306條第1項所謂無故侵入他人住宅，乃指未得該住宅之支配或管理權人之明示或默示認許，且無正當理由而擅行侵入者而言（最高法院89年度台上字第5091號判決意旨參照）…雙方雖合意解除租賃契約，告訴人李國颯依約定需於103年1月29日、30日搬離051室房間，因告訴人李國颯未依約定繼續居住051室，使用支配051室，被告未經告訴人李國颯之同意仍無權利進入，被告未經告訴人李國颯進入051室房間自屬已妨害告訴人李國颯居住安寧，且拆卸051室房門，及051室內之燈泡並非正當理由…」。

房東以拆卸物品之故擅自進入租屋處，理由並非正當，因此會構成刑法第306條侵入住居罪。

3

房東未經房客同意，逕自進入租屋處裝設熱水器斷電裝置，是否構成刑法第306條之侵入住居罪？

台灣新竹地方法院104年度審簡字第352號判決：「核被告范智楨所為，係犯刑法第306第1項之侵入住宅罪。爰審酌被告僅為裝設熱水器斷電裝置，竟未經告訴人徐彩萍之同意，擅自偕同水電工人一起進入其租處，侵害他人隱私，且對他人居住自由安全造成損害，行為實值譴責…」。

房東在未經房客同意的情況下，便宜行事直接進入租屋處裝設熱水器斷電裝置，若房客不領情而提告，也會構成刑法第306條的侵入住居罪。

4

如果是房客忘記關（鎖）門，房東在未經其同意時，可否直接進入租屋處查看？

台灣高等法院97年度上易字第1554號判決：「被告所辯，系爭房屋鐵門未上鎖，任何人都可以自由進出云云，固經證人甲於原審審理時所否認，況系爭房屋隔數個小房間且出租予他人居住，自當屬住宅無誤，縱或系爭房屋鐵門於斯時確未緊閉、上鎖，然因該處並非公共場所或公眾得出入之場所，所以無論任何人要進入系爭房屋，亦應先在系爭房屋入口處，徵求有支配權人或管理權人之明示同意或默示認許，方能入內，自不能以系爭房屋鐵門未緊閉上鎖為由，即認為可以自行進入…」。

不管房客有沒有鎖門，都不能將房東擅自入內查看的行為合理化；遇到這種情況時，房東最好是趕緊聯絡房客，或直接報警處理。

5

房東未經房客同意，而直接進入租屋處「玄關」張貼催款公告，是否構成刑法第306條之侵入住居罪？

台灣高等法院97年度上易字第1554號判決：「被告既在甲積欠房租且無法與之聯繫之情況下，於95年12月18日16時許前往系爭房屋察看究竟，適值甲不在，因而在未經甲或房客同意，進入系爭房屋之玄關處張貼公告，但並未進入系爭房屋內客廳、房間等行為（無證據證明有此行為），被告係以出租人身分通知、要求甲出面給付房租，審酌被告進入系爭房屋之情節、催討房租之目的及手段，難認被告之行為違反社會相當性，而無正當理由，自不能論以刑法第306條第1項侵入住宅罪…」。

房東如果只是在租屋處「玄關」張貼催款公告，並沒有進入客廳或房間，基本上法官不認為會構成刑法第306條的侵入住居罪。

6

房東未經房客同意，而自行或委託他人進入租屋處催討租金，是否構成刑法第306條之侵入住居罪？

台灣台北地方法院103年度簡字第2795號判決：「查本案房間係被告陳建宇出租予告訴人使用，告訴人自對其房間有支配管理監督之使用權限，而被告陳舜慈固係經被告陳建宇同意由其負責本案房間租賃契約之後續收租、管理事項，惟被告陳舜慈明知告訴人在其向被告陳建宇承租套房房間內，更已隔門與其對話，僅因告訴人未現身面對面溝通，即在未經告訴人同意下，藉由被告陳建宇提供鑰匙而恣意侵入告訴人房間，自構成侵入住宅，是核被告陳舜慈所為，係犯刑法第306條第1項侵入住宅罪；被告陳建宇提供鑰匙之行為，係犯刑法第30條、第306條第1項幫助侵入住宅罪…」（按：二審維持原判決確定）。

就算房客欠繳租金，房東也不能自行或委託他人進入租屋處催討，否則就會構成刑法第306條侵入住居罪（之正犯或幫助犯）。

7

房東未經套房租客同意，而直接進入租屋處換掉入口門鎖（按：房客承租之套房門鎖並未更換），是否構成刑法第306條之侵入住居罪？

台灣台北地方法院101年度審易字第2601號判決：「被告係出租上址之房東，房客蘇林秀月承租上址之方式，並非承租整個屋內空間，而係與呂行健各分租其中一個房間，則對房東即被告而言，蘇林秀月所能管領、佔有、支配並排除他人隨意進出之空間應僅限於其承租之該房間，而不包含呂行健房間或其他公共空間，被告身為房東，即便未經房客同意進入上址，只要不侵及房客之私人房間，均無從認定被告乃無故侵入他人住宅…綜上所述，被告身為房東，在不侵及房客私人承租空間之情況下，並非不得自行更換門鎖等屋裡、屋外用具設備，尚無涉無故侵入他人住宅罪嫌，其因此妨礙房客即告訴人蘇林秀月進入其承租之房間，但因未施以強暴、脅迫行為，尚難以強制罪嫌相繩…」（按：二審維持原判決確定）。

在房客只是承租套房，而非整層樓空間的情況下，房東進到租屋處換掉入口門鎖，法官認為不構成刑法第306條的侵入住居罪。

8

房東未經房客同意，而直接進入租屋處換掉大門門鎖，是否構成刑法第306條之侵入住居罪？

台灣台中地方法院105年度審簡字第723號判決：「核被告游登翔所為，係犯刑法第304條第1項之強制罪；被告廖倩玉所為，係犯刑法第306條第1項之侵入住宅罪及同法第304條第1項之強制罪…被告2人與告訴人林瑩蘭原係房東與房客關係，因租屋糾紛，被告等不願再將房間出租予告訴人，理應循合法管道終止租賃契約，被告廖倩玉竟貿然以備份鑰匙侵入已出租予告訴人之房間，並更換該房門鑰匙以阻止告訴人進入…」。

如果房客是承租整層空間或是透天厝，而房東逕自到租屋處換掉大門門鎖的話，是會構成刑法第306條侵入住居罪的。

9

房東未經房客同意，而直接進入租屋處查看漏水修繕狀況（或交涉租客搬遷事宜），是否構成刑法第306條之侵入住居罪？

台灣高等法院96年度上易字第382號判決：「核被告丁、庚、戊三人主觀上係為查看房屋漏水狀況、等待水電工到場及協商告訴人何時搬遷而留滯於屋內…就客觀上判斷，被告六人之行為具有社會相當性，非無正當理由，自不符合刑法第306條須為無故之構成要件，要無論以受退去之要求仍留滯其內罪之餘地…」。

若房東是為了查看租屋處漏水修繕狀況（或交涉租客搬遷事宜），而逕自進入租屋處，法官認為算有正當理由，因此判決被告無罪。

10

房東誤以為房客已經搬離，乃直接進入租屋處查看房屋相關狀況，以便另行出租他人，是否構成刑法第306條之侵入住居罪？

台灣高等法院91年度上易字第2825號判決：「被告屬房屋所有人，雖在手續上，告訴人尚未將租賃物返還予被告，然被告主觀上既已認定雙方已無租約存在，其以進入自己所有房屋之意思而入屋，且是以察看電表所在位置，以便另外出租於他人，其進入屋內之舉動實難認無正當理由…被告進入屋內既非屬『無故』，即難認定被告有無故侵入他人住宅之犯行…」。

法官在本則實例中，是以被告無犯罪意圖，且認定「入內查看房屋相關狀況，以便另行出租他人」算是有正當理由，而判決被告無罪。