就在民國106年1月1日這一天，內政部公佈的「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」（下簡稱「規範」）正式生效施行。這個影響全國包租公、包租婆、以及房客的最新規範，到底內容是什麼？違反又有怎樣的處罰呢？這篇文章整理了八大重點，讓我們接著看下去！

 一、適用對象：限於企業經營者所提供的定型化契約

（一）規範主體限於「企業經營者」

「規範」的全名叫做「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，我想，光是名稱就有很多人看不懂了。我們必須先指出，「規範」限制的主體，限於企業經營者，亦即「指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者（消費者保護法第2條第2款，對企業經營者的定義）。」消保會的行政函釋對企業經營者，提出兩個判斷標準：（一）是否偶一為之？（二）是否有營業行為。^[1]

舉例來說，如果只是屏東的親戚到台北來，第一次出租房子給親戚，並非以此為營業者，所簽訂的契約不受「規範」的限制。

相反的，倘若是以出租套房為營業，則屬於「企業經營者」，有「規範」的適用。

（二）「定型化契約」方有適用

定型化契約條款，是指「企業經營者為與多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款。定型化契約條款不限於書面，其以放映字幕、張貼、牌示、網際網路、或其他方法表示者，亦屬之（消費者保護法第2條第9款，對定型化契約條款的定義）。」

定型化契約常見的判斷標準之一，是締約者之間有無「磋商能力」。例如有經濟實力的房客，可以一條條的與房東商議租約內容，而不是只能照單全收，並非「規範」所適用的對象。

相反地，倘若要向銀行借錢簽訂信貸合約，密密麻麻的條文一大堆，合約好厚一本，要借錢的人根本就沒有能力與銀行磋商（銀行才不理你），這就是定型化契約。

二、消費者才適用

消費者保護法所稱的「消費者」，是指「最終消費」。倘若房客並非最終端的消費者，而是二房東租了房子之後還要再轉租給他人；或是像租了房子之後另外有營業行為（例如：經營旅館），則無「規範」的適用。

故消保會的行政函釋指出：「消保法所稱之『消費』，並非純粹經濟學理論上的一種概念，而是事實生活上之一種消費行為，其意義包括：消費係為達成生活上目的之行為，凡基於求生存、便利或舒適之生活目的，在食衣住行育樂方面所為滿足人類慾望之行為…故消保法所稱之消費，係指不再用於生產情形下之『最終消費』而言」^[2]。

三、押金不得超過兩個月

按照「規範」第5條的規定，房東與房客間的押金最高不得超過2個月。原來市面上許多契約條款約定押金都是三個月，現在必須要修改了。

 「規範」第5條：

擔保金【押金】由租賃雙方約定為__個月租金，金額為___元整(最高不得超過二個月房屋租金之總額)。承租人應於簽訂本契約之同時給付出租人。前項擔保金【押金】，除有第十二點第三項及第十三點第四項之情形外，出租人應於租期屆滿或租賃契約終止，承租人交還房屋時返還之。

四、得約定可否提早終止租約。倘得提早終止租約，最高罰一個月租金

在「規範」中，房東與房客可以約定，房客可不可以提早終止租約。倘若可以提早終止租約，得約定應該要在多久以前預告終止租約。如果房客沒有提早預告終止租約，最高罰一個月的租金。

 「規範」第12條：

本契約於期限屆滿前，租賃雙方□得□不得終止租約。

依約定得終止租約者，租賃之一方應於□一個月前□  個月前通知他方。一方未為先期通知而逕行終止租約者，應賠償他方   個月(最高不得超過一個月)租金額之違約金。

前項承租人應賠償之違約金得由第五點之擔保金(押金)中扣抵。

租期屆滿前，依第二項終止租約者，出租人已預收之租金應返還予承租人。

五、不得約定房客不得申報租賃費用支出

過往房東可能會與房客約定，租金不可以報稅。房東的目的，當然是因為這樣可以少報一些所得稅。但是在「規範」中，這是禁止的行為幽！千萬要小心。

六、不得約定房客不得遷入戶籍

在規範中，禁止房東與房客在定型化契約中約定，房客不可以遷入戶籍到所承租的房子內。（這樣一來，學區房會降價嗎？我們接著看下去）

七、不得約定應由房東負擔之稅賦，若較出租前增加時，其增加部分由房客負擔。

過去常常看到，房東與房客約定「扣繳」稅捐由房客負擔。在「規範」中，這其實是不合法的！因為扣繳稅款的設計目的是「就源扣繳」，就是在給房東租金之前，先拿出來一部份，繳納給政府。如果演變成房客還要出多的錢，是不公平的。

 舉例來說，不動產的租金是40,000元，其中4,000元應該由房客扣繳起來，先給政府（計算式：40,000×10％＝4,000），房東實際得到36,000元（計算式：40,000－4,000＝36,000）。（正確）

 承上例，倘若房東與房客約定，房客要給40,000元整數，另外還要再給政府4,000元，等於房客總共負擔44000元，這樣就不符合「規範」的規定，因為等同變相增加房客的負擔。

八、違反的處罰

房東（指符合企業經營者定義：有「營業行為」且「非偶一為之」的房東）倘違反「規範」，例如在定型化契約中約定應由房客負擔「扣繳」稅捐、或「不得將戶籍遷入」，經主管機關令其限期改正而屆期不改正者，可以處三萬元以上，三十萬元以下的罰鍰。倘若經限期改正不改正，還可以處五萬元以上五十萬元以下罰鍰，並得按次處罰。（消費者保護法第56-1條）