台灣土地寸土寸金，房價居高不下，不少人只能選擇租屋以取得一個安居之所，另也有由於工作或求學的因素，也必須在外租屋，因此人人或多或少都有過租屋的經驗。但近年來租屋糾紛頻傳，惡房東、爛房客經常躍上新聞媒體的版面，無論是房東或是房客，請神容易送神難，您都需要了解租屋的基本法律常識，以維護自身的權益。

一、租屋前的準備工作

在承租房屋前應該做好哪些準備，以選擇一個優良、安全的居住環境。首先，應在租屋前提早一、二個月的時間蒐集租屋資訊，避免因時間倉促而做出錯誤決定，且最好能多找幾間符合需求的房子親自去看屋，以確認房屋所在地之地理位置、環境狀況與交通是否便利，也可了解當地租金行情。另外可至「司法院法拍屋公告系統」、以及「行政院原子能委員會」、各直轄市、縣市政府建管單位網頁或網路的搜尋引擎，查詢欲承租之房屋是否為法拍屋、輻射屋、海砂屋或凶宅的情形。也建議房客，在承租房屋前，除了要仔細打聽、觀察外，可於租賃契約書、或仲介業者的要約書中，請房東或仲介載明該屋非凶宅，若為凶宅房客可提前終止契約，並不得要求扣繳違約金或押租金等文字，甚至約定房東或仲介業者應負之損害賠償之範圍，以確保自己的權利。

在與房東約定看屋時，請房東攜帶房屋權狀，以確認房屋所有權人與出租方的姓名相同，避免遭遇二房東違法出租引發糾紛，且權狀上坐落的門牌號碼即為房屋地址，應確認是否與欲承租的地址相同、面積、樓層是否正確，以免承租到頂樓加蓋的違建。在實地看屋時，可以事先準備一張檢查表，將所需要的內、外環境要求，與安全設備等等一併詳細記載，在看屋時仔細檢查，尤其是檢查建物內管線、建物外觀有無龜裂、變形的現象、房屋結構與隔間是否安全堅固，逃生動線與鐵窗、鐵門的設置是否具備防盜功能又不影響消防安全，熱水器的安裝位置等等。若有需要修繕或更換者，應當場向房東要求，並釐清修繕責任。如有大型家具、電器或有特殊考量，可在看屋時丈量空間大小，以利承租與否的判斷。並且最好在不同時段、不同天氣前往看屋，以觀察房屋採光與通風良好度、附近是否有特種行業經營、有無西曬、反潮、漏水或滲水等問題。

在議價租金時，應仔細衡量自己的預算，以免租到超出自身經濟所能負擔的房子。大多數的房東不只是想租到好價錢，更希望能夠找到一個好房客；而房客也應確實掌握附近之租屋行情，以爭取合理的租金價格。另外房屋的管理費、清潔費、水電費、網路費等，也應和房東溝通是否包含在租金之中，或是另外計費。

二、支付定金

定金，依據民法第248條規定，定金的作用在於推定契約成立，雖然此時雙方尚未正式簽約，但仍受法律拘束。如果房客支付定金後，反悔不承租，依據民法第249條規定，房客不得向房東請求返還定金；反之，若房東收受定金後，反悔未將房屋出租，則應加倍返還定金予房客。至於定金額度，原則上以月租金的百分之10為佳，租金若未超過1萬元者，以1千元為度，要避免支付高額的定金。交付定金應請房東開立定金收據，收據內容應包含付定金人姓名、出租地址、收受定金之金額，收款人簽名、收款日期等等。

三、簽約

現在開始進入租賃的重頭戲了，新聞媒體上許多的糾紛多源於這份合約，等到發生問題，才發現契約內容缺漏或不合理，大多為時已晚，而消保處為了健全租屋市場秩序，於105年6月23日公告「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，並於106年1月1日起生效，以下就此最新公告的內容，為租賃契約條款雙方應如何約定為介紹：

(一)租賃契約的基本概念：

租賃契約的成立，不以簽訂書面契約為必要，只要雙方意思表示一致，就算只有口頭約定，租賃契約仍然有效成立。但是依據民法第422條之規定，租期超過一年以上，如果沒有訂立書面契約，會成為不定期租賃，如此一來若雙方日後發生爭執，將會有舉證責任的困難，有理說不清，因此首先還是建議租屋還是簽訂一份書面契約較有保障。

(二)房屋租賃定型化契約應記載事項之重點說明：

1、契約審閱期：契約審閱期間至少3日。

2、房屋租賃標的：應將房屋所座落之門牌號碼、建物面積、有無他項權利登記於建物上、該建物有無被查封等等。另租賃範圍為房屋的全部或是部分(可以房屋位置格局示意圖標註租賃範圍)；有無含車位，車位位置，使用時段為全日或僅有日間或夜間可使用。租賃房屋有無其他附屬設備等等。詳加記載於租賃契約中。

3、租賃期間：應明定租賃期間之始日與末日。

4、租金約定與支付：約明承租人應繳納租金額，每月幾日前應支付，租金的支付方式為現金交付或是轉帳繳付等等。出租人亦不得任意要求調整租金。

5、押租金的約定與返還：押租金金額由雙方約定應為一個月或二個月之租金(最高不可超過二個月房屋租金之總額)，由簽訂租賃契約之同時給付與出租人。而押租金除了有「承租人提前終止租約而應賠償違約金」、「及承租人於租期屆滿或租賃契約終止時，有未繳清之相關費用」，以上兩種情形出租人可從押租金中扣抵外，出租人應於租期屆滿或租賃契約終止，承租人交還房屋時返還加租金。

6、租賃期間相關費用之支付：例如管理費、水電瓦斯費、有線電視費用等等，約明該等費用應由何方負擔。

7、稅捐負擔之約定：其中房屋稅、地價稅、銀錢收據之印花稅原則上應由出租人負擔。但其餘之簽約代辦費、租賃契約公證費用、公證代辦費、或其他稅捐之支出，則需雙方約明由何方負擔或共同負擔。

8、使用房屋之限制：約定房屋係僅供住宅、營業或如何使用；以及出租人是否同意承租人將房屋全部或一部轉租、出借或以其他方式供他人使用；或有其他特殊限制等等，均應明定於租賃契約之中。

9、修繕與改裝：房屋若有修繕之必要時，原則應由出租人負責修繕，但雙方可以契約另行約定、依據習慣、或有可歸責承租人之事由者，則由承租人負責修繕。當負有修繕義務之一方不為修繕時之處理方式。另房屋有改裝需求時，承租人應得出租人之同意。承租人返還房屋時，是否應回復房屋原狀返還，或是可以現況返還，均應約定清楚。

10、承租人之責任：依據民法之規定，承租人應負善良管理人之注意義務，以及雙方所約定之方法保管房屋，如果違反注意義務導致房屋之毀損或滅失，應對出租人負損害賠償責任。

11、房屋部分滅失：在租賃關係存續中，房屋因不可歸責於承租人之事由，導致房屋一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。

12、提前終止租約：應明定在租賃期間屆滿前，雙方可否終止租約。若約定可提前終止租約，應於多久前通知他方(最少應於一個月前通知)。若有違反未先期通知而終止租約者，應賠償他方一月份(最高不可超過一個月)租金金額的違約金。租期屆滿前終止租約者，出租人應將預收之租金返還予承租人。

13、房屋之返還：在租期屆滿或租賃契約終止時，承租人應將房屋返還予出租人並遷出戶籍或其他登記。返還房屋時，應由雙方共同完成屋況及設備之點交手續等等。

14、房屋所有權之讓與：此為民法第425條所有權讓予不破租賃之規定。此規定偏重保護承租人，但須注意在民國88年民法修正案中，增訂民法第425條第2項規定，對於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用所有權讓予不破租賃之規定。

15、出租人終止租約：約定承租人於承租房屋期間，有何違法或違反雙方約定之行為時，出租人得終止租約。例如：遲付租金總額達二個月之金額，經出租人定相當期限催告仍不為支付、違法轉租、違反雙方約定之房屋改裝行為等等。

16、承租人終止租約：約定出租人於承租房屋期間，有何違法或違反雙方約定之行為時，承租人得終止租約。例如：出租人未盡修繕義務，經承租人定期催告後仍未修繕完畢、房屋有不可歸責於承租人之事由而一部滅失，無法議定減少租金，或房屋餘存部分不能達租賃之目的、房屋有危及承租人或其同居人之安全或健康上瑕疵。

17、通知的送達方式或寄送地址。

18、其他約定：例如租賃契約是否須辦理公證等等。

19、契約之生效日及相關附件的效力。

20、當事人之基本資料：應記載當事人之姓名、身分證字號、戶籍地址、通訊地址、連絡電話及電子郵件信箱等資訊。

(三)房屋租賃定型化契約不得記載事項：

1、不得約定拋棄審閱期間。

2、不得約定廣告僅供參考。

3、不得約定承租人不得申報租賃費用支出。

4、不得約定承租人不得遷入戶籍。

5、不得約定應由出租人負擔之稅賦，若較出租前增加時，其增加部分由承租人負擔。

6、出租人故意不告知承租人房屋有瑕疵者，不得約定排除民法上瑕疵擔保責   任。

7、不得約定承租人須繳回租賃契約書

8、不得約定違反法律上強制或禁止規定。

四、履約

簽約之後，承租人無論是否搬遷入住，契約均已正式生效，雙方應依據租賃契約行使權利、履行義務。當房屋出租後，房東雖然仍為房屋所有權人，但依據民法第421條，房屋的使用權屬於承租人，因此房東若要進入出租房屋，須經過承租人之同意，否則將會涉及刑法第306條侵入住宅罪，且可能侵犯承租人之隱私權。

五、租賃結束

租賃結束有可能是因為租賃期間屆滿，或是提前終止租約，無論結束原因為何者，均有可能在押租金、預繳之租金或房屋點交之問題引起糾紛，因此在制定租賃契約時，應詳定此部分應如何處理。另外當雙方租賃契約到期後欲續約，最好準備一份新的書面契約，重新協議內容並簽訂。再者，若承租人有欠繳租金之情形，或未支付已請求的損害賠償，而承租人有物品置於租賃房屋中時，房東可就留置物取償，但依據民法第445條規定，只能留置承租人流在出租處內的物品，但不含承租人生活必需用品或生財器具等等法律規定禁止扣押之物。

最後，再度提醒在簽訂租賃契約，若租約有兩頁以上，最好加蓋騎縫章，避免契約內頁被抽換，並可以使用拍照、錄音等方式證明簽約或交屋情況，如果雙方都同意公證更好。消保處也表示，如果租約內容和房屋租賃定型化契約的規定不相符時，可以要求出租人修改或拒絕簽約；多一份留心，少一點爭議。