借名登記是實務上很常操作的一種不動產管理模式，簡單來說就是一方提供不動產，登記在出名人(俗稱人頭)的名下，背後原因很多，但要小心出名人把不動產偷偷移轉走了，該怎麼辦呢? 來聽聽曾嘉雯律師怎麼說。

房屋或土地原則上認定所有權人的方法是以登記名義人為主，除此之外，社會上因為各種原因而把不動產登記給其他人，造成實際所有權人與登記上之所有權人不一致的狀況，這種情況一般俗稱「借名登記」。

借名登記契約在我國民法雖未有明文規範，但因普遍存在於一般民眾的社會生活，法院實務對於無明顯違反強制規定或惡意規避法律的借名登記關係，大多採取肯定的立場，認為[1]：「稱借名登記者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，在性質上應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，固應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定」。

借名登記的原因很多，常見有因為感情因素，將財產登記在情人或配偶名下，也有為了取得較優惠的貸款身分與方案等，由於出名者與借名者往來密切，彼此間存有高度的信任關係，在成立借名登記契約的當下，雙方情誼正濃，通常不會有明確的約定，未來雙方一旦撕破臉，實際所有人想要向出名人討回財產，在訴訟上將會面臨舉證上的困難，也就是說，法院會要求實際所有權人針對雙方有成立借名登記契約、訟爭的財產為實際所有人使用管理等事實，提出相關證據證明，如無明確約定又提不出具體證據使法院採信，將承擔敗訴結果，導致自己的財產要不回來的窘境。

為確保自己的資產與權益，實際所有人以借名登記方式將財產登記他人名下前，應與出名人締結借名登記之書面契約，將雙方的權利義務白紙黑字條列清楚，這也是避免雙方日後因權義不明反而破壞情誼的防範之道；必要時亦可辦理借名登記契約的公證，一旦對方惡意違約，即可逕向法院聲請強制執行請求返還財產。

如未能訂有書面契約，至少亦應保留購置借名財產的資金流向、保管相關權狀及繳納稅捐之單據，平時並應蒐集借名財產為自己所使用管理之證據，例如鄰里證明、使用管理借名財產之照片或錄影等，作為將來訴訟上舉證之使用。

將房地借名登記在親友名下，固然有省息節費的優點，然而財產登記在他人名下，即伴隨來日遭他人據為己有的風險，透過妥善的事前規劃與蒐證，可避免日後親友反目爭訟，若不幸走上訴訟一途，也不會因為未能舉證而敗訴，將辛苦累積的資產平白拱手讓人，得不償失。