到底法律上定義的凶宅與社會生活定義的凶宅有什麼差異呢？來聽聽本所高雄合作律師葉凱禎律師怎麼說。

新屋價格居高不下，許多人選擇購買二手屋，但買二手屋除了須承擔屋況是否具備瑕疵的風險之外，在一般社會觀念中，更忌諱購買到凶宅。本文今天要教導大家的，是在購屋前，如何從法律面避免購買到凶宅(至於房子中是否有非生靈徘徊其中，是否不吉利，屬於法師的執業範圍喔)。

首先，我們得先定義什麼樣的房子，被稱呼為凶宅。一般社會觀念所定義的凶宅，範圍較廣泛，包含房屋座落在不吉利的方位，磁場不宜人居(這問題請洽法師)；發生過自殺、兇殺或意外死亡事件；土地曾經發生過自殺、兇殺或意外死亡事件，後以該土地建造房屋。但是上開凶宅的社會定義太過廣泛，也沒有一個明確的標準來認定哪種房屋就是凶宅，總不可能找法師來當鑑定人，鑑定這間房屋裡面是不是有鬼，是否磁場混亂不適宜居住，因此相當難以應用在實際的法律爭議上，此外，也有可能過度侵害房屋的經濟價值而導致不公平之結果。

為了取得一個法律上對於凶宅定義的一般共識，內政部在民國97年7月發布一個函釋，定義所謂的凶宅，是指：「賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分(包括主建物及其附隨建物)，曾發生兇殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分)，及在專有部分有求死行為而致死(如從專有部分跳樓輕生，而死在其他樓層或中庭)；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。又賣方的擔保責任範圍只限於擔保自己出售之房屋非凶宅，並不包括同棟大樓其他的房屋。」換句話說，依據內政部的見解，要構成凶宅，有三個要件：

1、時間：賣方產權持有期間內發生。

2、空間：在專有部分發生。

3、型態：兇殺或自殺，但排除意外死亡。

是否發現內政部對於凶宅定義的函釋，和我們一般的風俗民情差距很大呢？事實上，房屋之出賣人(或出租人)欲委託不動產經紀業者出售(或出租)房屋時，不動產經紀業者就該房屋標的現況負有調查義務，完成調查後製作一份不動產說明書，經房屋出賣人(出租人)及經紀人簽章後，由房屋經紀業者向買受人(承租人)解說，於簽訂租賃或買賣契約時，將不動產現況告知並將不動產說明書交付給買受人(承租人)，買受人(承租人)閱後亦須在不動產說明書上簽章，這份不動產說明書就會被視為租賃或買賣房屋契約的一部分。除了上述經紀業者所製作的不動產說明書，另有一份房屋現況說明書，房屋現況說明書是由不動產的出賣人(出租人)自行填寫的，出賣人(出租人)可能為了不動產的價值而隱瞞房屋為凶宅之事實或虛偽填寫；因此買受人(承租人)不可全然只看房屋現況說明書，仍須同時參酌房屋現況說明書與不動產說明書的紀載。

但是有可能不動產經紀業者已經窮盡調查之能事，而仍無法查出房屋屬於凶宅之情形，並且出賣人(出租人)對於房屋現況說明書也有所隱瞞；或是民眾心目中的凶宅定義是前面所說較為廣泛的，包含意外死亡、自然死亡或風水不好、磁場混亂等等的情狀在內，而與內政部之定義不同。無論如何，在委託房仲尋找房屋時，本身最好在事前先行調查，欲購買或承租的房屋是否為凶宅，例如詢問居住附近的鄰居、向管區警察打聽；以及注意契約書中是否有載明「凶宅條款」。但是為了防範未然，最好還是在房屋買賣(租賃)契約書中，另訂個別磋商條款，明定凡是該屋內曾經有人死亡，無論死亡的原因與最後陳屍地點為何，均可解除契約，如此才能避免買到心目中的凶宅，住的安心。